Realitný maklér: Špekulatívny predaj deformuje trh, najdrahšie byty má dnes Polík a Roveň

RedakciaAktuality16.12.2019

Odborníci v oblasti finančného sektora a realít čoraz viac skloňujú slovo kríza. Ich predpoklady hovoria, že určite príde, ale otázkou je kedy, aká bude veľká a čo ju spustí. Niektorí odborníci vidia trh s realitami optimisticky a tvrdia, že aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú, realitná bublina zatiaľ nehrozí. Model Národnej banky Slovenska jednoznačne hovorí o tom, že ceny nehnuteľností sa v poslednom polroku nachádzajú vo fáze vzostupu, o riziko či bublinu by ísť nemalo. Vývoj cien a svet nehnuteľností v Ružomberku nám v rozhovore približuje Peter Bukna, realitný maklér, ktorý sa na realitnom trhu pohybuje 12 rokov a predáva aj v Ružomberku.

Ak sa pozeráme na Ružomberok, aký bol vývoj cien nehnuteľností v priebehu roka 2019?

Ceny nehnuteľností najviac stúpali v roku 2018, začiatkom tohto roka bol ešte nárast, ale teraz v druhej polovici roka vidíme útlm alebo len mierny nárast. Nie je to tak, ako to bolo začiatkom roka.

Čo to spôsobilo?

Už sa nafúkla bublina a tí, ľudia pýtali veľké peniaze za nehnuteľnosti, tak to začalo stagnovať. Kupujúcim došlo, že nebudú dávať tak veľa za byty a navyše sa v Ružomberku začali stavať nové projekty, takže to trošku zavážilo. ľudia sa už postupne začali obracať aj na novostavby, ale aj staršie nehnuteľnosti si stále držia svoju cenu.

Do ktorých častí Ružomberka prichádzajú developeri?

Na ulici Poľná sa začala výstavba obytného domu a pri plavárni sa začalo stavať niekoľko bytov.

Aké sú aktuálne ceny bytov?

Všetko záleží od lokality. Najviac vyhľadávaný je Polík a Roveň, tam sa cena za trojizbový byt pohybuje okolo 88 000 eur (po rekonštrukcii). Na Klačne a v Baničnom je cena trošku nižšia a najnižšie ceny sú na ulici Silbigera, čo je absolútne nezaujímavá lokalita.

Čo dnes najviac deformuje trh?

Špekulatívny predaj. Ľudia do inzercie nahodia ponuku bytu s cenou 95 000 eur, pričom hodnotu má 75 000 eur a skúšajú, či motyka vystrelí, a to veľmi deformuje trh.

Situácia rastu cien sa najviac týka bytov, ako sú na tom domy v Ružomberku?

Dvojpodlažný dom v pôvodnom stave sa pohybuje približne okolo 120 000 eur. Domy až tak nestúpli v porovnaní spred 10 rokov. Byty išli rapídne hore.

V zásade platí, že čím je byt menší, tým je drahší meter štvorcový. Aká je priemerná cena menších bytov v Ružomberku ak sa pozeráme na jednoizbové byty alebo garsónky?

Niekedy sa jednoizbové byty predávali za približne 25 000 eur až 30 000 eur, teraz sa vytiahli nad 45 000 eur, takže miestami to vychádza aj 1300 eur za meter štvorcový.

To sú už takmer ceny na úrovni krajských miest. (Ide o porovnateľnú cenu za m2 v 3izbových bytoch v lepšej lokalite v Banskej Bystrici – pozn. red.) Nehnuteľnosti sa dnes doslova predávajú ako teplé rožky, predajnosť v krajských mestách je rýchla. Platí to aj pre Ružomberok?

Presne tak ako hovoríte, bolo to tak minulý rok a aj začiatkom tohto roku. Teraz už niektoré byty mierne postávajú, už to nejde tak ako vtedy, lebo tie ceny sú vysoké a ľudia si to vedia prepočítať. Aj keď úroky klesajú, úver sa dnes dá vybaviť za výhodných podmienok, ale je to celoslovenský fenomén – ekonomická situácia je dobrá, ľudia zarábajú a neboja sa o to, že prídu o prácu, takže aj preto si berú úvery a kupujú nehnuteľnosti aj za vyššiu cenu.

Nabáda ma to k otázke, ktorá býva predmetom takmer všetkých diskusií o nehnuteľnostiach – hrozí prasknutie realitnej bubliny? Ak áno, kedy to čakať?

To neviem, všetko záleží od ekonomickej situácie, ale táto bublina by prasknúť nemala. Nie je to ako to bolo v roku 2007, keď sa robilo aj veľa developerských projektov, banky požičiavali peniaze developerom aj ľuďom a potom prišla kríza a tam to „prasklo“. To bola iná situácia. Vtedy som sa stretával s tým, že ľudia kúpili byty za vysoké ceny a keď ich chceli v roku 2011 predať, museli ísť s cenou aj o 20% nižšie a boli z toho nešťastní.

Porovnajme si situáciu v Ružomberku so situáciou z okolitých miest, napríklad Liptovský Mikuláš alebo Dolný Kubín.

Rádovo sa byty v Dolnom Kubíne pohybujú o niečo nižšie ako v Ružomberku. Výnimku tvorí projekt na ulici Nemocničná, kde vystavali nádherné byty s parkovacími miestami, takže tieto sú pochopiteľne drahšie. Naopak, nehnuteľnosti v Liptovskom Mikuláši sú o niečo drahšie v porovnaní s Ružomberkom, ale ide zhruba len o 5% vyššie ceny. Ružomberok si drží svoje ceny, aj keď sa to niekomu nezdá, ale ľudia sem chodia za prácou, napríklad do Vojenskej nemocnice, na Katolícku univerzitu alebo do Mondi. Ide o ľudí, ktorí majú solídny príjem a sťahujú sa sem.

Oplatí sa dnes kupovať nehnuteľnosť?

Dnes je trh predávajúcich. Je menej nehnuteľností ako je záujemcov. Ak chce niekto predávať byt, mal by ho predať teraz, lebo nevieme, čo bude budúci rok. Ceny sa však postupne stabilizujú, a to platí aj vo väčších mestách a dokonca aj v zahraničí. Kolegovia z Čiech nám potvrdzujú, že aj nehnuteľnosti v Prahe postupne prestávajú rásť, stagnujú, dostávajú sa na jednu úroveň.

Trh predávajúcich však potrebuje kupujúcich a pokiaľ človek nemá k dispozícii vyšší kapitál peňazí, ale bude nehnuteľnosť zväčša financovať cez hypotéku, je výhodnejšie kupovať teraz, pokiaľ sú dostupné aj úroky s dobrou fixáciou. Pri znížení cien bytov sa predpokladajú vyššie úroky a sprísnenie podmienok na hypotéku. Mierne sprísnenie príde aj od januára 2020.

Áno, to platí. Ak si berieme hypotéku, tak treba kupovať nehnuteľnosti teraz. Ak máme k dispozícii kapitál, odporúča sa počkať na zníženie cien nehnuteľností.